irina_referee

Category:

Признаки, свидетельствующие, что данную жилую недвижимость покупать опасно

Покупка недвижимости — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. 

За мою в три десятка лет юридическую практику мне приходилось разрешать множество вопросов, связанных с темой купли-продажи, в первую очередь – жилья. Разрешать в процессе бесчисленных судебных разбирательств, сложно, долго, нервно для покупателей и продавцов. Это одна из наиболее криминальных и мошеннических сфер.

Итак, признаки вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

 1. Подозрительно низкая цена.

 Есть такое популярное выражение: «дешёвое хорошим не бывает». В отношении недвижимости оно абсолютно достоверно и срабатывает всегда на 100%. Вопрос: на сколько дешёвым? Речь может идти о дисконте, начиная  от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке. 

Т.е., один из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя, и навести его на мысль о возможном мошенничестве, является подозрительно низкая цена в сравнении с аналогичными предложениями на рынке.
Какие подводные камни могут скрываться за низкой стоимостью объекта недвижимости? Чаще всего – это проблемы с документами разного порядка: как критичные, так и разрешимые, но весьма сложно.

 Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить. 

Безусловно, бывают различные жизненные обстоятельства, когда тому же продавцу могут срочно понадобиться деньги. Но, это, во-первых, большая редкость, а, во-вторых, я ни разу не сталкивалась с ситуацией, чтобы человек самостоятельно занимался продажей и документами в экстренной ситуации. Срочные лоты на свободный рынок не выставляют.

 2. Одна из наиболее распространённых схем на рынке мошенничества с недвижимостью – недееспособный собственник.

 Когда с недвижимость заключается собственником, имеющим психическое расстройство точнее, его родственниками или опекунами, впоследствии она расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. 

Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психо-неврологический диспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. 

Истребовать возврат потраченных на покупку жилья денег, особенно, если у собственника инвалидность, он нигде не работает, практически не реально.

Можно попытаться защитить себя в какой-то степени, проведением медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади.

Но, как опытный юрист скажу: это не поможет. Некуда девать деньги? Откройте окошко и выбросьте. Мороки меньше, а результат тот же.

3. Третьи лица.

 Бывает, что после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

В большинстве случаев все эти ситуации связаны с мошенничеством. Обо всех возможных уловках не расскажешь, да и мошенники люди креативные. Просто при оформлении сделки, необходимо строго соблюдать положенную процедуру.

От продавца требуется нотариальное согласие супруга. В договоре купли-продажи недвижимости указывается, что продавец на момент приобретения собственности в браке не состоял, если супруга не было. 

Хорошо ещё отдельно оформить нотариальное заявление. Затраты на него – это ничто, по сравнению с суммой стоимости жилья. Плюс, я бы посоветовала, оформить расписку от продавца, что, в случае возникновения в любое время каких-либо претензий со стороны третьих лиц, он обязуется сам разрешать данные вопросы.

Бывают ещё уловки с потерей или заменой паспорта – «до» или «во время» сделки.  Это негативный сигнал!

 4. Скрытые наследники по закону.

 С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников. Подводных камней масса.

Наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону. При этом есть законодательно установленный круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля в недвижимом имуществе. 

К ним относятся: нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Ими являются не только наследники первой очереди – дети, супруги, родители, но и более дальние родственники – братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и др. 

И совсем не родственники, но лица, находившиеся на полном обеспечении умершего.

Если недвижимость ранее приобреталась с использованием материнского капитала, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании материнского капитала.

5. Выписка из квартиры и её освобождение.

 Скажу сразу: НИКОГДА нельзя покупать квартиру, с прописанными в ней людьми. Нужно принять это как истину.

Даже, если в договоре прописать, что продавцы и их родственники должны выписаться в течение определённого времени после подписания договора купли-продажи жилья, вас это не спасёт. 

Вы будете выписывать их через суд годами! А они в это время будут жить в купленной вами недвижимости, накапливать долги по ЖКХ и много чего ещё. Это я говорю про взрослых людей. Если в недвижимости прописаны несовершеннолетние, это в тысячу раз страшнее. Они должны быть выписаны до сделки. Не просто выписаны, а отдел опеки и попечительства должен разрешить и одобрить тот адрес, на который они будут выписаны. И документы о новой прописке несовершеннолетних детей в обязательном порядке прикладываются к договору купли-продажи недвижимости.

 6. Странное поведение риелтора.

 Признаком «опасной» покупки может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время. 

Никогда ничего не делается без веской причины. Покупатель должен иметь возможность посмотреть покупку в удобное для него время. Любое давление и манипулирование настораживает однозначно!

7. Продажа недвижимости по доверенности.

 Продажа по доверенности – это практически 100% риск, к сожалению, в современных реалиях. Поскольку я решаю дела граждан уже по факту случившегося, т.е. состоявшейся сделки, хочу сказать, что в моей практике не было ни одной благополучной сделки, совершённой по доверенности.

 8. Приватизированное жильё.

 Ещё одна головная боль. Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. 

Наше законодательство в данной сфере менялось очень много и сильно. Был период, когда родители специально выписывали из недвижимости на время приватизации несовершеннолетних, на тот момент в этом жилье проживающих. В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире. 

Всегда необходимо проверять юридическую историю жилья и получать архивную выписку из домовой книги. И даже в этом случае возможны неожиданности. 

 Возможны неожиданные обременения, долги, недееспособные собственники, иждивенцы или наследники. 

Необходимо тщательно и качественно проверять все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие. Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

 Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга. Скидка – это весьма распространённая практика.

 Ещё момент – неузаконенная планировка. Если же вам край как понравилась данная недвижимость, выясните в БТИ, насколько реально её узаконить. Это, во-первых. А, во-вторых, у продавца нужно требовать скидку. Умные покупатели получают скидку до нескольких миллионов рублей.

Минимальный комплект документов, который проверяется при покупке недвижимости.  

 Документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи и т. д.).

Свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).

Документы о личности продавца (паспорт, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство).

Выписка из домовой книги – кто был зарегистрирован ранее и сейчас.

Справка об отсутствии долгов по квартплате.

Нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью (приобретена во время брака).

Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей.

Выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов.

Нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля.

Справки из ПНД и НД (психо-неврологический диспансер и наркологический диспансер).

Error

Anonymous comments are disabled in this journal

default userpic