irina_referee

В наше современное меркантильное время договор дарения — достаточно популярный способ безвозмездной передачи условно наследуемого имущества между родственниками. 

Этот способ часто используется, так как дарственная проста в оформлении и безвозмездна, а данный договор обладает рядом бесспорных преимуществ. 

Например, часто данная форма передачи недвижимого и иного имущества в собственность, используется, когда одаряемый гражданин находится в браке, а дарители не хотят, чтобы имущество перешло в общую массу совместно нажитого имущества семьи, т.к. оно подлежит разделу при разводе между супругами в равных долях. Таким образом, имущество, перешедшее к одному из супругов в собственность во время брака по договору дарения, является только его личной собственностью и не подлежит разделу при разводе. 

Почему так происходит? Я уже об этом пару раз упоминала в своих статьях. Совместно нажитым в браке считается имущество, приобретённое супругами на основании возмездных сделок. А договор дарения является сделкой безвозмездной. 

В этом и заключается основной смысл составления дарственной. При наличии какой-либо денежной или коммерческой составляющей в сделке, данный  договор не может быть признан дарением. Согласно Гражданскому кодексу РФ, такая сделка признается мнимой или притворной.

Как, в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, грамотно заключить договор дарения недвижимого имущества: условия, сроки, необходимое документальное сопровождение?

Мосгорсуд опубликовал мотивировочную часть решения по иску жителей двух домов на улицах Цандера и Королева (р-н Останкино) к столичным властям против строительства многосекционного 14-22-этажного дома по программе реновации. 

Почему это решение так важно? Данным решением Мосгорсуд признал право москвичей распоряжаться землей во дворах. Постановление Мосгорсуда может создать позитивный прецедент, что принципиально важно для таких крупнейших мегаполисов как Москва, где в центре остались единичные места под строительные площадки, и вопрос точечной застройки стоит особенно остро.

Согласно постановлению Мосгорсуда власти г. Москвы не могут распоряжаться придомовыми территориями многоквартирных домов, отрезая от них участки для стройплощадок на том основании, что земля не размежёвана и не поставлена на учет в кадастровой палате. 

Тогда как жители вправе владеть и пользоваться участками «в тех границах, в которых придомовая территория была ранее определена в установленном законом порядке», даже, несмотря на отсутствие регистрации права долевой собственности. 

Дело в том, что случаи, когда земля вокруг многоквартирного дома не оформлена в собственность жильцами и не размежевана, встречаются повсеместно. Это достаточно трудоёмкий и дорогостоящий процесс. При этом жильцы многоквартирных домов должны быть уверены, что их собственность – придомовые участки, пусть не размежёванные и не оформленные надлежащим образом, не отойдут какому-либо другому собственнику. 

Покупка недвижимости — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. 

За мою в три десятка лет юридическую практику мне приходилось разрешать множество вопросов, связанных с темой купли-продажи, в первую очередь – жилья. Разрешать в процессе бесчисленных судебных разбирательств, сложно, долго, нервно для покупателей и продавцов. Это одна из наиболее криминальных и мошеннических сфер.

Итак, признаки вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

 1. Подозрительно низкая цена.

 Есть такое популярное выражение: «дешёвое хорошим не бывает». В отношении недвижимости оно абсолютно достоверно и срабатывает всегда на 100%. Вопрос: на сколько дешёвым? Речь может идти о дисконте, начиная  от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке. 

Т.е., один из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя, и навести его на мысль о возможном мошенничестве, является подозрительно низкая цена в сравнении с аналогичными предложениями на рынке.
Какие подводные камни могут скрываться за низкой стоимостью объекта недвижимости? Чаще всего – это проблемы с документами разного порядка: как критичные, так и разрешимые, но весьма сложно.

 Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить. 

Президент России сделал ставку на решение жилищного вопроса. Проблема для нашей страны глобальная, наиглавнейшая, не разрешимая на протяжении многих десятилетий. 

В апреле Владимир Путин заявил о запуске программы льготной ипотеки под 6,5%, которая  распространяется на кредиты, выданные с 16 апреля по 1 ноября 2020 года на покупку жилья в новостройках. 

Изначально первый взнос был установлен на уровне не менее 20%. Лимиты по сумме кредитов составили: в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях – 8 млн. руб., в остальных регионах — 3 млн. руб. В июне лимиты повысили с 8 до 12 млн. руб. и с 3 до 6 млн. руб. 

В апреле же Президент поручил представить инициативы о снижении первоначального взноса по ипотеке для семей с детьми. В июне Минфин РФ выступил с предложением снизить первоначальный взнос по программам «Льготная ипотека под 6,5%», «Семейная ипотека» и «Дальневосточная ипотека».

В итоге правительство решило снизить размер первоначального взноса по программе льготной ипотеки с 20 до 15%. 

Каков реальный эффект от госпрограммы?

 По первичным данным статистики льготная программа поддержала спрос на жилищные кредиты: в июне выдача ипотеки достигла 258,1 млрд. руб., что на 28% больше, чем в прошлогоднем июне, и на 39% выше майского показателя. По оценке ЦБ РФ, в июне банки выдали 100 млрд. руб. кредитов под льготную ставку. На льготную ипотеку приходится 30–50% новых ссуд.

После окончания режима самоизоляции, а также предложенных Президентом и правительством РФ мер по поддержке населения – снижения процентной ставки по ипотеке, рынок купли – продажи недвижимости несколько оживился. 

Важным фактором для принятия решения о покупки объекта недвижимости является его стоимость. У каждого объекта недвижимости бывают два различных вида стоимости: кадастровая и рыночная.

24 июля по традиции у нас в стране отмечался день кадастрового инженера. Эти люди выполняют очень важную и нужную работу, способную повлиять на жизнь большинства наших граждан хотя бы потому, что по действующему законодательству РФ исчисление налога на недвижимость производится от кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

 Что такое и где используется кадастровая стоимость недвижимого имущества?

 Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это его официальная стоимость. Данный вид стоимости определяет со стороны государства цену любого объекта недвижимости. 

Кадастровая стоимость используется в производстве официальных расчетов: налога на недвижимость, суммы к оплате государственной пошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта недвижимости. 

Кадастровая стоимость всегда устанавливается на определённый отрезок времени. 

Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в 3 года, но и не реже одного раза в 5 лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в 2 года.

 Определение кадастровой стоимости недвижимости.

На сегодняшний день Единый реестр проблемных объектов – включает объекты, по которым застройщики задержали строительство или опоздали с передачей ключей дольщикам более чем на шесть месяцев – содержит 3061 дом совокупной жилой площадью 18,1 млн. кв. м. 

В реестре проблемных — 1071 застройщик в 76 субъектах. Больше всего проблемных домов — в Московской области (755 домов, или 24,7%), Краснодарском крае (261 дом) и Ленинградской области.

 Аудиторский отчет Счётной палаты приводит данные Фонда защиты дольщиков – «Дом.РФ», согласно которым общее число пострадавших на начало марта 2020 года составляло 194 795 человек.

 В большинстве регионов решить проблемы обманутых дольщиков планируется в 2020–2022 годах, в 11 регионах — в 2023 году и в одном регионе (в Новосибирской области) — в 2025 году.

 Что же из себя представляет «Дом.РФ»? Как он в действительности решает вопросы обманутых дольщиков? И какие вопросы возникли у аудиторов к данной организации? 

 Фонд защиты прав дольщиков был зарегистрирован осенью 2017 года. На его основе сформирован компенсационный фонд для достройки проблемных домов, в который застройщики отчисляют 1,2% с каждой проданной квартиры, если строительство объекта осуществляется без применения эскроу-счетов. 

Но свои основные средства фонд получает не от застройщиков, а за счет взносов в него федерального и регионального бюджетов.

В период пандемии, когда границы государств закрыты для иностранных граждан, тема двойного гражданства стала весьма актуальной, особенно – в период летних отпусков, когда так хочется отдохнуть на побережье какого-нибудь синего – синего и тёплого – тёплого моря. Ведь именно россияне, имеющие паспорт «подходящего» государства, смогут насладиться летним отдыхом в этом году в полной мере.

 На самом деле, гражданство, как таковое, просто за покупку недвижимости сейчас предоставляют не так много стран. Как правило, в них действуют самые разнообразные государственные программы, направленные на привлечение инвестиций, которые дают возможность получить вид на жительство (ВНЖ) или гражданство через инвестиции в недвижимость (жилую, коммерческую и землю). 

Программы в каждой из стран имеют свои особенности и требования к приобретаемой недвижимости. Условия устанавливают минимальный порог стоимости объектов, покупка которых позволяет запрашивать паспорт.

Помимо стоимости непосредственно самого приобретаемого объекта недвижимости, в каждой из программ – индивидуально по странам –  есть другие условия и ограничения. Например, может быть разрешена покупка только объектов из утвержденного правительством списка или установлены дополнительные пошлины.

 Кроме приобретения объектов недвижимости, программы по получению гражданства в различных странах предоставляют другие опции: можно инвестировать в бизнес, покупать гособлигации, делать невозвратные платежи в местные фонды.